Koliko košta građevinska dozvola u 2026. godini?
Na to smo pitanje odgovorili u 2016. godini, dakle prije 10 godina i ako vas zanima kako su onda stvari izgledale pročitajte taj članak koji je zbog svoje popularnosti godinama stajao u vrhu tražilice i pročitale su ga desetine tisuća naših posjetitelja. Cijene gradnje su tada bile upola današnjih, no neki troškovi su ostali nepromijenjeni što će vas možda iznenaditi.
Danas imamo AI i on će odgovoriti na brojna vaša pitanja, no mi ćemo svejedno ažurirati podatke i cijene za 2026. godinu na jedan malo drugačiji i originalniji način, koji će ostati zapisan i bitan i vama i nama.
Cijena gradnje i inflacija
Velika inflacija u Hrvatskoj krenula je s drugom polovicom 2021. godine te je od ljeta 2021. do svibnja 2026. zabilježen kumulativni rast cijena od 34%.
Prava inflacija rasplamsala se u 2022. godini (iznad 10%), a tada je i Hrvatska komora arhitekata prvi put objavila detaljniju tablicu troškova gradnje za različite kategorije zgrada.
U 2022. godini cijena gradnje obiteljske kuće jednostavni standard (bez podruma) kretala se od 632 do 847 eur + pdv. Srednja cijena gradnje iznosila je 697 eur + pdv.
2022. – Cijena gradnje jednostavne obiteljske kuće (bez podruma) ukupno: 871 eur.
U 2025. godini (op.a. zadnji dostupni podaci istog izvora) za istu kuću, daje raspon troška od 1.141 eur do 1528 eur + pdv.
Srednja cijena gradnje iznosila je 1.258 eur + pdv.
2025. Cijena gradnje jednostavne obiteljske kuće (bez podruma) ukupno: 1.573 eur.
Ukupna inflacija vs inflacija cijene gradnje
Ukupna inflacija je od početka naše referentne 2022. godine sve do prosinca 2025. kumulativno dosegla 26%.
Gradnja je od 2022. do 2025. za ovu konkretnu kategoriju poskupila je čak 80,6%! (rast cijena građevinskog materijala otprilike odgovara stopi opće inflacije, a veliki skok cijene gradnje pripisuje se velikom nedostatku i poskupljenju radne snage što se najviše osjetilo kod manjih kuća).
Nismo stavili cijene gradnje za 2026. godinu no za potrebe ove objave koristit ćemo cijenu iz 2025. koju možemo korigirati za predviđeni iznos inflacije za RH (5%).
Cijena građevinske dozvole jednostavne obiteljske kuće građevinske bruto površine od 200 m²
Objavu smo krenuli pisati od troška gradnje, a sad ćemo izlistati sve ono što prethodi, a to su projekti, doprinosi i druge naknade za ishođenje dozvole i uopće za samu mogućnost početka gradnje.
1- Idejni i Glavni projekt
Idejni projekt je za kategoriju manje složenih zgrada (do 400 m²) dovoljan za dobivanje građevinske dozvole.
Glavni projekt je ključan za gradnju i bez njega se gradnja ne može započeti.
Cijena projektiranja generalno ovisi o regiji, složenosti kuće, opsegu usluge (varijante, 3D i dr.) te reputaciji i profesionalnosti ureda
Idejni + glavni projekt se u zbroju najčešće kreću u rasponu od 8.000 eur do 14.000 eur s uključenim PDV-om.
Za potrebe ove objave uzet ćemo prosjek 11.000 eur.
Cijena idejnog i glavnog projekta za standardnu kuću od 200m2: 8.800 eur +pdv = 11.000eur
2- Geodetska dokumentacija
Geodetska dokumentacija se izrađuje zasebno od arhitektonskog i inženjerskih projekata te se najčešće zasebno naplaćuje. Potrebna je kao podloga za projektiranje, za prikaz smještaja građevine na čestici, eventualno formiranje građevne čestice, iskolčenje građevine i kasnije evidentiranje izvedene građevine u katastru i zemljišnim knjigama.
Za standardne slučajeve radi se o trošku u rasponu 1.500 eur do 2.500 eur, te ćemo ovdje koristiti srednju vrijednost.
Geodetska dokumentacija 2.000 eur.
3- Trošak izdavanja građevinske dozvole
Radi se o čisto administrativnom trošku (pristojbi) kojem se cijena gotovo nije mijenjala godinama. Štoviše usljed digitalizacije, čak i smanjila za nekoliko eura.
Glavna pristojba za Rješenje 106,18 eur
Da bi kuća pravilno funkcionirala potrebni su joj priključci
Izvedba priključaka često uključuje iskope, polaganje kabela i cijevi, montažne radove, izradu okana ili ormarića, sanaciju prometnice i druge radove na terenu. Dio tih troškova obračunava se prema stvarno potrebnim i izvedenim radovima, odnosno prema troškovniku nadležnog isporučitelja, dok su kod nekih priključaka naknade propisane posebnim pravilima i jediničnim cijenama.
Kako priključci ovise o lokaciji i stvarnim uvjetima na terenu, dajemo cijene koje su orijentacijske.
4- Plinski priključak (danas često opcionalno ako se ide na dizalicu topline) 2.500 eur
5- Voda i odvodnja (u Zagrebu dio troška za fizičke osobe može preuzeti Grad, ali interni dio, šaht/okno i instalacije ostaju investitoru. Raspon cijene 1.500 eur do 4.000 eur.
Voda i odvodnja orijentacijska cijena 2.500 eur
6- Struja službeno 193 €/kW + PDV, dakle za 10 kW 2.412,50 € s PDV-om, ali s ormarićem, kablovima i dodatnim radovima realno 2.500 – 4.000 €
Struja 10 kW 3.000 eur
KOMUNALNI DOPRINOS
Od dva doprinosa koji su se nekada plaćali (Komunalni i vodni), jedan je u međuvremenu otpao tako da je ostao samo komunalni doprinos (bitan za financiranje komunalne infrastrukture vaše sredine).
Tablicu za razne izračune komunalnog doprinosa možete pronaći na sljedećoj poveznici, a mi ćemo ovdje predstaviti trošak za naš model.
Cijena se plaća po kubnom metru , a u Zagrebu se cijene kreću od 15,73 eur/m3 za prvu zonu do svega 1,33 eur/m³ za šestu zonu.
Iako se broj zona malo povećao, dobro je spomenuti da se cijene komunalnog doprinosa nisu promijenile od naše prethodne objave na temu, a od tada je prošlo 10 godina 🙂
Naša kuća od 200m² brojat će otprilike do 600m³ volumena. Cijena za 2. zonu je 14,40 eur/m³. Na jednokratnu uplatu za zgrade do 600m³ daje se popust od 25%, tako da ćemo i to računati.
Formula 600m³ x 14,4 eur/m³ – 25%= 6.480 eur
Cijena građevinske dozvole i cijena do početka gradnje (Zagreb 2. zona, jednostavna obiteljska kuća 200 m²)
Da rezimiramo, sve administrativne troškove, troškove projekata, doprinosa, priključaka, ukratko sve što nam je potrebno do početka gradnje:
- Idejni i glavni projekt: 11.000 eur
- Geodetska dokumentacija: 2.000 eur
- Trošak izdavanja građevinske dozvole: 107 eur
- Plinski priključak (ako je potreban): 2.500 eur
- Voda i odvodnja: 2.500 eur
- Struja: 3.000 eur
- Komunalni doprinos: 6.480 eur
UKUPNO: 27.587 eur
Zaključak: Neki su troškovi rasli, neki su ostali isti, a neki su čak otpali (vodni doprinos). U odnosu na naš članak od prije 10 godina cijena troškova prije početka gradnje , za jednostavnu obiteljsku kuću u Zagrebu, narasla je ukupno nekih 38%.
Inflacija je od 2016. do danas imala ukupnu stopu 42%. S navedenom računicom u ovom segmentu gradnje ostali smo u razini ili čak ispod ukupne stope inflacije.
Ono što je znatno poskupilo je izvedba (gradnja)
Dok je cijena građevinskog materijala više manje pratila stopu opće inflacije, ono što je znatno poskupilo je izvedba. Uzroci su brojni no najvažniji su svakako nedostatak radne snage, velika potražnja i potreba za gradnjom.
Vraćamo se na početak teksta i iznos od 1573 eur/m² kako je procijenila HKA za 2025 godinu. Radi lakšeg računanja i obzirom da ovo sad već pišemo u 2026. zaokružit ćemo iznos na 1.600 eur/m².
Dakle za jednostavnu obiteljsku kuću srednjeg standarda ukupne građevinske bruto površine od 200 m², ZA GRADNJU je potrebno izdvojiti: 320.000 eur (iznos dvostruko veći nego prije 10 godina.)
KUĆA 200 m²: Projekti, priključci, doprinosi, građevinska dozvola 27.500 eur + gradnja 320.000 eur. Ukupan trošak gradnje 347.500 eur (PDV uključen).
ZAKLJUČAK: Inflacija koja u trenutku pisanja ovog članka i dalje bilježi značajne stope, značajno je djelovala i na građevinski sektor. Iako su cijene građevinskog materijala pratile stopu inflacije, cijena izvedbe je zbog velikih potreba, i manjka stručne snage rasla gotovo dvostruko više.
Pozitivan moment oko troškova u procesu pripreme je ukidanje Vodnog doprinosa, stagnacija cijena komunalnog doprinosa u gradu Zagrebu i činjenica da cijene projekta i dalje ne čine veliki udio troška u samoj gradnji iako je njihov utjecaj na kvalitetu i vrijednost budućeg objekta iznimno velik.
Cijena izrade projektne dokumentacije u zapadnim zemljama EU kreće se obično od 5% do 15% cijele investicije.
Iako po parametrima komore isti iznosi 4% do 10%, ovisno o složenosti zgrade, mi u ovome slučaju možemo uočiti da se projektna dokumentacija u gradu Zagrebu može realizirati i za cca. 3% ukupne investicije.
A idejni?!
Idejni koji je ključan za buduću vrijednost i kvalitetu projekta iznosi čak ispod 1% troška cijele investicije, a s njime već u startu možemo dobiti iznimno puno.
Komentar, pitanje