Koliko košta građevinska dozvola

Građevinska dozvola i sve što je za nju potrebno

Koliko košta građevinska dozvola za obiteljsku kuću, to vrijedno dopuštenje koje će nam otvoriti vrata ka gradnji i realizaciji našeg projekta?!
Da u startu srušimo svaku predrasudu, sama građevinska dozvola košta vrlo malo, no sve ono oko nje može biti značajan izdatak.

U današnjoj objavi ćemo pokušati približiti koji vas sve troškovi očekuju do građevinske dozvole i trenutka kada ste zabili prvu lopatu za gradnju vaše nove kuće pod pretpostavkom da već imate zemljište.
Kako cijene u Hrvatskoj nisu svugdje iste (različiti komunalni i vodni doprinosi), fokusirat ćemo se za sada isključivo na grad Zagreb.
Naša kuća imat će 200m2 GBP. Gradit će se u 2. zoni komunalnog doprinosa, s obzirom na to da se u zadnje vrijeme navedena zona najviše i proširivala i da se po našem iskustvu u njoj najviše gradi.
Pa krenimo redom:

Obiteljska kuća 200m2, grad Zagreb, 2. zona komunalnog doprinosa

1. Izrada Glavnog projekta – glavni projekt je osnova za dobivanje građevinske dozvole. Kreće od procjene mogućnosti gradnje, preko idejnog rješenja do konačnog glavnog projekta koji je skup projekata više struka (arhitektura, statika, struja, voda i odvodnja i strojarstvo).  Arhitekt je najčešće osoba od koje sve počinje jer konceptualizira zgradu kroz koju se naknadno provodi grijanje, struja i sve druge potrebne instalacije. Idejni projekt koji je osnova cijelog projekta stoji  7 eur/m2 i njemu već jasno vidimo budući izgled, veličinu i organizaciju zgrade. Za dozvolu ga je potrebno razraditi u glavni projekt. Cijena glavnog projekta ovisno o složenosti buduće zgrade kreće se između 17 i 25 eur/m2 +pdv. Za ovaj primjer uzeti ćemo vrijednost od 20 eur/m2
   Cijena glavnog projekta za standardnu kuću od 200m2: 30.000kn +pdv (5.000eur)
2. Geodetski projekt – iako je i geodetski projekt sastavni dio glavnog navesti ćemo ga odvojeno pošto se radi na zaseban način i uglavnom se zasebno i naplaćuje. Ukratko geodetski projekt je bitan za formiranje građevinske čestice, smještaj građevine na čestici i upis iste kada se završi.
   Cijena geodetskog projekta: između 7.000 i 10.000kn +pdv
   cca 1.200eur
3. Trošak izdavanja građevinske dozvole– kao što smo rekli u početku, sama građevinska dozvola kao dokument ne košta puno te se njezin trošak svodi na administrativnu pristojbu za izdavanje dozvole. Cijena: 1.000kn (130 eur)

   

    

   Da bi kuća pravilno funkcionirala, potrebni su joj priključci.

   Da bi se doveli priključci potrebni su iskopi, polaganje kablova, sanacija ceste itd. Svi ti radovi danas se uglavnom plaćaju po troškovniku tj. realno potrebnim i učinjenim radovima.
   Cijene su okvirne na temelju praktičnog iskustva. Sve kako je navedeno:

4. Plin: 8.000kn (cca 1.100eur)
5. Voda i odvodnja: 10.000kn (cca 1.300 eur)
6. Struja – priključak na električnu mrežu računa se tako da se tražena snaga (u ovom slučaju 10kW) pomnoži s jediničnom cijenom od 2.125kn
   Ukupno: 10kW x 2.125kn= 21.250kn.  U praksi zbog raznih dodatnih troškova (ormarić, kablovi i sl.) ta cijena dođe i do 30.000kn pa ćemo ostaviti taj iznos. (4.000eur)
   *potrebno je naglasiti da ako stvarni trošak radova iznosi 20% više od gore izračunate cijene tada je mjerodavna cijena po troškovniku.

   Na koncu ostaju nam doprinosi: komunalni i vodni.

   Nekada su se plaćali prije dobivanja dozvole, a danas se plaćaju nakon.

7. Komunalni doprinos– određuju ga jedinice lokalne samouprave sukladno zonama gradnje. U Zagrebu postoje 4 zone. Cijena se plaća po kubnom metru , a cijene se kreću od  118kn/m3 za prvu zonu do 56 kn/m3 za četvrtu.
   Naša kuća od 200m2 brojat će otprilike do 600m3 volumena. Cijena za 2. zonu 108kn/m3. Na jednokratnu uplatu za zgrade do 600m3 daje se popust od 25%, tako da ćemo i to računati.
   Formula 600m3 x 108kn – 25%
   Cijena komunalnog doprinosa: 48.600kn (6.500eur)
8. Vodni doprinos–  plaća se Hrvatskim vodama za melioraciju, zaštitu od poplava i sl.  Grad Zagreb je u A zoni gdje je cijena 11,25 kn po m3 za obiteljske kuće do 400m2. Formula je dakle 11,25 x 600m3=  6750kn
   Cijena vodnog doprinosa: 6.750kn (900 eur)

Zbrojili smo sve troškove i zaključili da građevinska dozvola i sve što je potrebno za početak gradnje obiteljske kuće od 200m2, u drugoj zoni u gradu Zagrebu stoji cca 150.600kn ( cca 20.000eur).

A gradnja, koliko košta gradnja??

Razni se iznosi pojavljuju po novinama, internet forumima i kuloarima.
Naša ja procjena temeljena na iskustvu i kontaktu s klijentima, a ona govori da za gradnju kvalitetne kuće, po današnjim standardima treba računati na trošak od 800 eur/m2. U ovom slučaju to bi s obzirom na veličinu kuće iznosilo 160.000 eur odnosno 1.200.000kn. (tečaj 1eur=7.5kn)

Kada se zbroje sva davanja za papirologiju, priključke, dozvole i trošak gradnje, naša bi nas obiteljska kuća od 200m2 po gornjoj računici stajala 1.350.000 kn (cca 180.000eur).

Važnost i cijena kvalitetnog projekta

Trošak i kvaliteta materijala za gradnju u Hrvatskoj u skladu je s ostatkom zemalja Europske unije. Trošak kvalitetne gradnje je prilično usaglašen i za razne projekte, no kvaliteta projekta može itekako utjecati na konačnu vrijednost kuće.
Cijena izrade glavnog projekta u zapadnim zemljama EU kreće se obično od 5% do 15% cijele investicije.
U Hrvatskoj je trošak projektiranja u trenutku pisanja ovog teksta još uvijek čini se najmanja stavka. Iako po parametrima komore isti iznosi 4% do 10% ovisno o složenosti zgrade, mi u ovome slučaju možemo uočiti da se solidan glavni projekt u gradu Zagrebu može realizirati i za 2-3% ukupne investicije.
A idejni?!
Idejni koji je ključan za buduću vrijednost i kvalitetu projekta iznosi čak ispod 1% troška cijele investicije, a s njime već u startu možemo dobiti iznimno puno.

Pretplati se na Newsletter i prvi čitaj vijesti!